地处县城的某房地产开发公司，2012年3月对一处已竣工的房地产开发项目进行验收，可售建筑面积共计25000平方米。该项目的开发和销售情况如下： （1）该公司取得土地使用权应支付的土地出让金为8000万元，政府减征了10%，该公司按规定缴纳了契税。 （2）该公司为该项目发生的开发成本为12000万元。 （3）该项目发生开发费用600万元，其中利息支出150万元，但不能按转让房地产项目计算分摊。 （4）4月销售20000平方米的房屋，共计取得收入40000万元。 （5）将5000平方米的房屋出租给他人使用（产权未发生转移），月租金为45万元，租期为8个月。 （6）2012年8月税务机关要求该房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算。 （其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，计算土地增值税时开发费用的扣除比例为10%。） 根据上述资料，回答问题，需计算出合计数。 （1）简要说明税务机关要求该公司进行土地增值税清算的理由。 （2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。 （3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的开发成本。 （4）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的开发费用。 （5）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的营业税金及附加。 （6）计算该公司应缴纳的土地增值税。
【参考答案及解析】
（1）公司已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为80%（20000÷25000×100%），虽未超过税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清箄规定的比例85%，但剩余的可售建筑面积已经出租。 （2）取得土地使用权时应纳契税＝8000×5%＝400（万元） 允许扣除的土地使用权支付金额＝[400＋8000×（1－10%）]×（1－5000÷25000）＝6080 （万元） （3）允许扣除的开发成本＝12000×（1－5000÷25000）＝9600（万元） （4）由于利息支出不能按转让房地产项目计算分滩，所以，允许扣除的开发费用＝（6080＋9600）×10%＝1568（万元） （5）允许扣除的营业税＝40000×5%＝2000（万元） 允许扣除的城市维护建设税和教育费附加＝2000×（5%＋3%）＝160（万元） 合计可扣除的营业税金及附加＝2000＋160＝2160（万元） （6）应纳土地增值税的计算： 增值额＝40000-[6080＋9600＋1568＋2160＋（6080＋9600）×20%]＝40000－22544＝17456（万元） 增值额占扣除项目金额的比例＝17456/22544×100%≈77.43% 应纳土地增值税＝17456×40%－22544×5%＝6982.4－1127.2＝5855.2（万元）
（1）公司已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为80%（20000÷25000×100%），虽未超过税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清箄规定的比例85%，但剩余的可售建筑面积已经出租。 （2）取得土地使用权时应纳契税＝8000×5%＝400（万元） 允许扣除的土地使用权支付金额＝[400＋8000×（1－10%）]×（1－5000÷25000）＝6080 （万元） （3）允许扣除的开发成本＝12000×（1－5000÷25000）＝9600（万元） （4）由于利息支出不能按转让房地产项目计算分滩，所以，允许扣除的开发费用＝（6080＋9600）×10%＝1568（万元） （5）允许扣除的营业税＝40000×5%＝2000（万元） 允许扣除的城市维护建设税和教育费附加＝2000×（5%＋3%）＝160（万元） 合计可扣除的营业税金及附加＝2000＋160＝2160（万元） （6）应纳土地增值税的计算： 增值额＝40000-[6080＋9600＋1568＋2160＋（6080＋9600）×20%]＝40000－22544＝17456（万元） 增值额占扣除项目金额的比例＝17456/22544×100%≈77.43% 应纳土地增值税＝17456×40%－22544×5%＝6982.4－1127.2＝5855.2（万元）